Малоэтажное жилье в России. Проблемы и решения

Деревянное домостроение — важнейшая составляющая ЛПК России, которая может стать локомотивом отрасли при условии, что задачи, которые поставлены в ряде национальных программ, касающихся развития строительства малоэтажного жилья, будут реализованы должным образом.

Проблемы общие

Практически нет ни одной правительственной инстан­ции, как на федеральном, так и на региональном уровне, которая бы не высказалась по поводу необходимости разви­тия малоэтажного жилищного строительства в России.

Более того, в течение последних десятилетий было принято несколько национальных про­грамм и проектов, не считая еще большего количества программ региональных, а также деклараций различных ассоциаций и других объедине­ний, причастных к жилищному строительству.

Тем не менее, поддержка мало­этажного строительства, которая обеспечивается на государс­твенном уровне, не так велика на самом деле, чтобы говорить сегодня о массовом индустриаль­ном строительстве жилья.

По признанию многих строи­тельных предприятий, играть на рынке «малоэтажки» частным компаниям тяжело и невыгодно. И это связано со многими фак­торами, но в первую очередь виновата бюрократическая машина, требующая не только согласований, но и дополнитель­ных теневых затрат, связанных с «победой» в том или ином тендере на строительство.

Однако, даже если не учитывать «теневые» затраты, картина для строителя, взявшегося за реализацию проекта малоэтаж­ной застройки, складывается весьма неблагоприятная. Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строи­тельная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Купля и оформление земельного участка — 30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог — еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% — на реализацию объекта (реклама, юридическое сопро­вождение и т.п.). В результате средняя себестоимость мало­этажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40 000-45 000 руб./кв.м., в то время как в высотном строительстве — от 30 000 руб./кв.м.

 

Проект поселка.Замечательно, не правда ли?

Как видно из вышеприведенных расчетов, значительная часть затрат застройщика при реа­лизации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транс­портной инфраструктуры. Это создает значительную финан­совую нагрузку на девелопе­ров. Кроме того, эти затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

Оценка стоимости инфраструкту­ры, которая нужна для возведе­ния малоэтажных поселков очень разнится, и именно этот фактор также снижает притягатель­ность для бизнеса малоэтажного домостроения. Что такое инф­раструктура для современных малоэтажных поселков? Это все инженерные сети, дороги и социальный пакет в виде детских садов, школ, магазинов и мест досуга. Где взять деньги на все необходимые элементы инфра­структуры? Как законодательно определить необходимость строительства малоэтажного поселка в 50-100 км от места возможной работы и что будет в будущем с такими поселками? Тем не менее, Фонд РЖС заявил, что к 2013 году 75% от общего объема возводимого жилья будет малоэтажным.

Нельзя сказать, что этот фонд вовсе бездействует, доля мало­этажного строительства среди проектов, реализуемых на землях Фонда РЖС, в настоящее время составляет около 40%. В этой цифре есть определенная доля лукавства. Большая часть малоэтажного жилья в России возводится самими жителями или на их средства. Как говорил К. Маркс: «Освобождение рабо­чих должно быть делом самих рабочих», или в более поздней редакции советских классиков: «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Тем не менее, результаты труда этих «утопающих» регулярно вклю­чаются в реляции различных инстанций.

 

На практике выглядит менее привлекательно….

Один из наиболее крупных про­ектов, в котором предусмотрено участие Фонда РЖС, — застройка территории новой Москвы. Пред­полагается, что на землях новой Москвы будет вестись, в основ­ном, малоэтажное строительство. Во всяком случае, так заявили столичные власти. По мнению НП «Союз застройщиков», чтобы малоэтажное строительство было выгодно девелоперам и доступно гражданам, необхо­димо изменить существующий порядок застройки, равномернее распределить транспортную нагрузку на городские магис­трали. Иными словами, для изменения ситуации на рынке жилищного строительства нужны системообразующие меры.

Еще один аспект — себестои­мость строительства. Во всем мире себестоимость строи­тельства малоэтажного жилья значительно ниже, чем высо­тного. Это связано, в частности, с использованием недорогих технологий строительства, и экономией на материалах. В Подмосковье и других регионах ряд компаний активно исполь­зует современные технологии возведения недорогих домов — в частности, каркасных. Однако такое строительство требует четкого соблюдения технологии, высокой квалификации строи­телей и использования качест­венных материалов. Между тем, нередки случаи, когда компании поступаются качеством ради экономии. Однако это отдельная тема и мы ее затронем ниже.

В среднем, проект малоэтажной застройки финансово более емкий, чем проект высотного строительства. Так, по объему затрат возведение 15-этажного одноподъездного дома сопоста­вимо со строительством поселка на 35 домов или 50 таунхаусов. Безусловно, стоит при этом учитывать, что индивидуальные условия присоединения к сетям и обременения того или иного проекта могут увеличить затраты на его реализацию в разы.

И все-таки у «малоэтажки» есть и определенные плюсы даже в современных условиях. Общим правилом является то, что основные затраты в обоих случаях приходятся на началь­ный период, когда производится выкуп и оформление земельного участка, согласование ТУ. Однако при малоэтажной застройке уже в этот период можно начинать продажи, используя полученные от покупателей средства на реализацию проекта. Кроме того, сдачу домов можно вести поэтапно, по мере их готовности. Также поэтапно можно вести благоустройство территории, присоединение мощностей и т.д. Это невозможно в случае реализации проекта высотного строительства.

Кроме того, даже в период кризиса малоэтажные объекты не превратятся в долгострой. Всегда можно найти выход из положения — освоить часть территории, построить часть поселка. Наконец, можно достро­ить конкретный дом до такой стадии, чтобы можно было в нем жить хозяину и самостоятельно доводить дом до ума собствен­ными силами.

Доступное или комфортное?

Введенное в обиход понятие «жилье эконом-класса» оказалось камнем преткновения во многих ситуациях. К сожалению, нигде в мире жильё эконом-класса не становится комфортным. Так как отказаться от применения этого термина вряд ли возможно в ближайшем будущем, то необхо­димо уточнить правомерность его применения, особенно, когда используются другие важные характеристики жилья, такие как комфорт и энергоэффек­тивность.

Что значит доступное жилье? Этот термин скорее политичес­кий, нежели экономический или технологический. Если под тер­мином «доступное» подразумева­ется «дешевое» жилье — значит, социальное или дотационное жилье. Отождествление термина «доступное» с понятием «деше­вое» (в смысле себестоимости строительства) умножается нанепрофессионализм инвесторов, что приводит к весьма печаль­ным последствиям. Вопрос доступности жилья, главным образом, необходимо связывать с вопросами государственных дотаций и субсидий и, в пос­леднюю очередь, с технологией производства и строительства.

Спекуляции вокруг «доступнос­ти» жилья приводят к подмене понятий, погоне за дешевизной, что в условиях отсутствия норма­тивной базы и технологического контроля приводит к строитель­ным «экспериментам», во-первых, опасным для людей, и, во-вторых, способным дискредитировать современную технологию домо­строения вообще.

Задача конструктора деревянно­го дома сводится к тому, чтобы, оперируя стандартами, он мог ответить на вопрос: «Какой уровень комфорта можно пре­доставить за выделенные на строительство деньги»?

Несколько слов о доступности «зеленого» дома. «Зеленые» технологии строительства — это в первую очередь новые технологии с использова­нием энергосберегающего оборудования и материалов, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду и здоровье человека. И это только часть требований к такому дому. Естественно, что «зеленый», «пассивный» или «активный» дом обойдется покупателю заметно дороже «обычного». И, в частности, за счет установки дополнительного инженерного оборудования. Правда, сторонники «зеленого строительства» утверждают, что дополнительные затра­ты окупятся в течение 10-15 лет благодаря более высокой энергоэффективности дома. Это весомый аргумент в пользу «зеленого» дома. Важно, только чтобы дом был действительно «зеленым», т.е. аттестованным по международным и националь­ным «зеленым» стандартам.

Необходимо сказать еще об одном аспекте обеспечения доступности жилья. Одним из средств, широко применяемых в мировой практике для решения жилищной проблемы населения, является ипотека. Но так как объектом залога при ипотеч­ном кредитовании является непосредственно малоэтажное здание, необходимо обеспе­чивать достаточно высокое качество строительства, для того чтобы объект залога был ликвидным в период действия ипотеки. Для этого необходимы профессиональные, объектив­ные экспертные оценки, как технологий строительства по параметру долговечности, так и умения подрядчиков испол­нять их.

Зарубежные технологии и российская действительность

«России, по ходу историчес­кой жизни ее, досталась уже роль пользования опытностью западной Европы, по всем почти частям государственного оби­хода, начиная научною образо­ванностью вообще, у нас сильно отсталою, и кончая техническими приспособлениями знаний для удобнейшего устройства быта». (Петров П. Материалы для исто­рии строительной части в России. СПб., 1869. — с. 3.).

Это заключение не утратило акту­альности и по сей день. Поэтому, анализируя опыт развитых стран, включая не только Западную Европу, но и Северную Америку, а также Японию, следует сделать однозначный вывод. Он заклю­чается в том, что альтернативы технологиям производства и строительства быстровозво­димых каркасных, каркасно-па­нельных и объемно-модульных домов на сегодняшний день в индустриальном деревянном домостроении нет.

Конечно, существуют и успешно развиваются в России технологии строительства домов из бруса и оцилиндрованного бревна, и у них есть будущее. Однако, при всех достоинствах таких домов есть один, но очень важный недо­статок — высокая стоимость. Сегодня и в обозримом будущем они будут доступны лишь для достаточно обеспеченной части населения.

Приведенный нами вывод не нов и принят на вооружение уже достаточно давно. Если не учи­тывать опыт производства сбор­но-щитовых («финских») домов, предпринятый в 50-60-х годах в СССР, то первой промышленной технологией быстровозводи­мого жилья стала технология производства и строительства каркасных домов по технологии канадской фирмы NASCOR. Завод в Ростовской области, выпус­кающий комплекты каркасных домов по лицензии этой фирмы был запущен в 2001 году.

Далее последовали другие технологии из Канады, США, Германии…

Ничего плохого в адрес пос­тавщиков оборудования для заводов, выпускающих ком­плекты быстровозводимых домов, сказать нельзя. Однако, российская действительность вносит свои коррективы. Точно и метко по этому поводу высказался Михаил Валерьевич Лифшиц, президент ГК «Глобал Эдж»: «…если завод по сборке автомобилей БМВ привезти сюда и наладить производство с комплектующими от ВАЗа, получится что угодно, только не БМВ».Продолжая цитировать Михаила Валерьевича, добавим: «… если немцы в конструкцию панелей своего деревянного каркасного дома закладывают сухую клееную заготовку, то наши обычную доску, и к тому же, не всегда сухую…» и т.д. И эту «инициативу» пока остановить не удается.

 

Доступное жилье. Конечно,оно не должно выглядеть так...

У нас практически полностью отсутствует нормативная база для оценки качества современ­ных малоэтажных домов, включая и технологию их производства и строительства.

Ссылаясь на зарубежный опыт успешного развития индустри­ального производства мало­этажного жилья, у нас забывают сказать о том, что, например, в США имеются всеохватыва­ющие строительные нормы и правила служащие для обеспе­чения высокого качества жизни и безопасности строящихся домов. Такие нормы сложились в течение многих лет конкурен­тной борьбы производителей и вполне отвечают требованиям рынка. Основным конструктив­ным строительным материалом для малоэтажного строительства являются доски из древесины хвойных пород и композици­онные материалы на основе древесины. Все используемые в США деревянные строительные материалы — доски, фанера, дре­весные плиты, балки перекрытий, стропила, фермы — должны соответствовать стандартам ассоциаций производителей. Как правило, такие стандар­ты проходят сертификацию на уровне штатов. После этого они становятся фактически нормами и для производителей, и для строителей.

Строительные нормы и правила по технологии деревянного домостроения, включая тех­нологию быстровозводимого жилья, содержат утвержденные требования, основанные на проверенных данных, точность которых поддерживается научно-исследовательскими института­ми, такими как Forest Products Laboratory (FPL), Мэдисон, штат Висконсин и др.

 

Но так оно тоже, к сожалению, не может выглядеть.
Этот дом стоит 2,5 млн. руб. плюс 1,5 млн.— за землю и подключение коммуникаций

Контроль над строительством осуществляет строительный департамент местного муниципа­литета. В их лице осуществляется государственный архстройнад­зор. Контроль начинается с согласования проектной доку­ментации, привязки к плану участка. В течение всего процесса строительства инспектор придет на строительную площадку не менее 4-5 раз, в частности, для принятия скрытых работ (напри­мер, закладка теплоизоляции в каркас здания) и по завершении работ. Важнейшим контролером строительства является предста­витель банка-кредитора. Если он нашел ошибки, которые могут повлиять на безопасность дома и другие его характеристики, снижающие его ликвидность, он может (и, как правило, делает это) остановить строительство и в письменном виде потребовать исправить нарушения.

У нас подобной отлаженной сис­темы нет, точнее она находится в зачаточном состоянии. Отсюда многочисленные скандалы с качеством малоэтажного жилья, возведенного для граждан, пост­радавших от стихийных бедствий, аварий.

Попытки привести к цивили­зованному образу действий наших доморощенных конс­трукторов предпринимались и предпринимаются. Еще в 2002 г. в спешке был разработан свод правил по проектированию и строительству домов СП 31-105-2002 «Проектирование и стро­ительство энергоэффективных, одноквартирных, жилых домов с деревянным каркасом» (одобрен постановлением Госстроя РФ от 14 февраля 2002 г. № 6). Он представляет собой перевод на русский аналогичных доку­ментов, действующих в Канаде (в основном), с небольшими изменениями, которые должны были по замыслу разработчиков учитывать национальные осо­бенности России.

И в этом в целом позитивном процессе копирования чужих прогрессивных наработок есть огромное преимущество — всегда имеется возможность критически оценить опыт внед­рения тех или иных новаций, и не допустить у себя ошибок.

Но есть и серьезный недостаток такого подхода, т.к. копировать чужой опыт нужно комплексно, с учетом всей остальной норматив­но-методологической базы, и не только строительной. Большое значение имеет также состояние нормативно-правового регу­лирования в стране, не говоря уже о различиях (порой очень серьезных и кардинальных) в экономическом устройстве.

При всех недостатках упомянуто­го выше свода правил он все-таки задает определенные правила в строительстве каркасных и каркасно-панельных домов.

В России, наконец, появился технический регламент «О безо­пасности зданий и сооружений», работа над которым шла почти пять лет. Он вступил в действие с 30 июня 2010 года. Это документ, детально регламентирующий все этапы «жизни» зданий — от начала проектирования до эксплуатации и сноса.

 

Новая основа для строительных норм

Установление законодательных требований безопасности в новом техническом регламенте, по словам экспертов, поможет быстрее переходить на усовер­шенствованные и более безопас­ные строительные материалы, технологии.

Ответил закон и на вопрос, что дальше будет с действующими на нынешний момент строитель­ными нормами и правилами, оставшимися с советских времен. Согласно документу, актуализи­рованные СНиПы, СанПиНы и ГОСТы, конкретизирующие те или иные положения техрегламента, «перейдут» в правительственный перечень и будут называться сводами правил. В дополнение к ним будут разрабатываться и национальные строительные стандарты. Своды правил и национальные стандарты при необходимости смогут пересмат­риваться и актуализироваться государством. Но не реже, чем раз в пять лет.

Однако, принятие технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» — это только первый шаг по реформи­рованию системы технического нормирования в сфере градо­строительной деятельности. Для того, чтобы иметь возможность реально пользоваться данным техническим регламентом, необходимо переработать 162 технических документа в раз­личных сферах. Ожидается, что с вступлением в силу техрегла­мента в этот процесс активно включится бизнес. В частности, строительные саморегулируе­мые организации.

В настоящее время остро стал вопрос о том, как гармонизиро­вать эти технические документы с требованиями европейских стандартов. Средний возраст российских СНиПов составляет около 20 лет, а самый «свежий» из них датирован 2003 годом.

Одна из проблем гармонизации российских СНиПов и еврокодов связана именно с тем, что в их основе лежат принципиаль­но отличающиеся механизмы управления экономикой. ГОСТы, которые являются базой совре­менных СНиПов, создавались, когда единственным игроком на рынке строительства было государство. Именно поэтому они по своей сути всегда были обязательны к исполнению. Евро­коды — это рыночные документы. Их добровольное применение в Европе обусловлено тем, что всю ответственность за риски при строительстве несут разработчи­ки и исполнители. Они страхуют все риски и именно поэтому допускаются на рынок.

Даже критики принятого технического регламента признают его пользу…

В России эта система на сегод­няшний день не работает. И большая часть усилий государс­тва направлена не на то, чтобы создать эффективную базу для повышения ответственности бизнеса, а на внедрение макси­мального количества обязатель­ных для исполнения требований. С одной стороны, при низком доверии общества к предста­вителям бизнеса максимальная регламентация строительства многим кажется единственным способом защитить конечного потребителя от появления мно­гочисленных некачественных и опасных для жизни строительных объектов. С другой стороны, чем больше обязательных норм прописано в законодательстве, тем сложнее будет проходить процесс интеграции России в европейское пространство, а также в ВТО, где главной регули­рующей силой является рынок. Поэтому профессиональному сообществу при участии всех заинтересованных стороны еще только предстоит найти ответ на вопрос, как согласовать нацио­нальные интересы и потребности строительной отрасли.

Материальная база малоэтажного строительства

Для того, чтобы малоэтажное и, в частности, деревянное домостро­ение стало по-настоящему мас­совым, помимо урегулирования вопросов с выделением земли под строительство, организации современной инфраструктуры в поселениях и решения ряда других проблем, о которых речь шла выше, необходимо решить еще две задачи.

Первая — обеспечить рынок необходимым количеством высококачественных стройма­териалов. Вторая — снизить цены на стройматериалы путем организации высокопроизводи­тельных предприятий, выпус­кающих эти стройматериалы с использованием современных технологий. Как уже отмеча­лось выше, наиболее перспек­тивными для промышленного деревянного домостроения являются каркасные и каркасно-панельные дома. Основными материалами для таких домов являются древесные плиты и конструкционные пиломатери­алы (включая клееные).

В настоящее время обшивка каркасов и панелей выполняется с использованием плит OSB, которые впервые появились в США, как альтернатива фанере. В последние два десятилетия этот материал получил весьма  широкое распространение в строительстве и других отраслях промышленности. Высокопроизводительные технологические линии, использование низкокачественного древесного сырья, в том числе невостребованных в других областях деревообработки древесных пород (осина, тополь и др.) позволили добиться заметного снижения стоимости OSB по сравнению с фанерой, при высоких технологических и прочностных показателях этих плит. К сожалению, в России плиты OSB в настоящее время не производятся. В строительстве используются плиты, экспортируемые из Польши, Латвии и других стран. Естественно, что это сказывается на их цене и себестоимости строительства. Производство конструкционных пиломатериалов высокого качества — вторая важнейшая задача для развития индустриального деревянного домостроения. Для получения таких пиломатериалов в первую очередь необходимы современные технологии лесопиления. Только современные мощные лесопильные потоки с использованием фрезерно-брусующего, фрезерно-пильного и другого современного оборудования способны обеспечить высокое качество пиломатериалов и приемлемую себестоимость в условиях, когда качество круглого леса постоянно снижается при устойчивой тенденции роста его стоимости. И дело не только в том, что производительность и высокий уровень автоматизации таких линий дают возможностьполучить более низкий уровень себестоимости продукции вместе с необходимым уровнем качества. Крупные лесопильные заводы, как показывает практика, имеют возможность использовать высокоэффективные системы автоматической сортировки пиломатериалов и мощные сушильные установки.

 

Какую роль могут выполнять системы сортировки? Сортировка пиломатериалов по прочности позволяет существенно расширить ресурсную базу индустрии деревянного строительства(вовлечь в производство пиломатериалы, которые ранее относили к низшим сортам и браковали). Объективные данные о прочности пиломатериалов снижают материалоемкость конструкций в среднем на 18% за счет повышения точности расчетов.

 

Есть резервы и в области производства клееных деревянных конструкций. Общеизвестно, что стоимость клееного бруса в Европе в среднем заметно ниже, чем у нас. И дело здесь в более высоком уровне технической оснащенности их производств. Снижение доли ручного труда, более высокая производительность и более полное использование исходного сырья — это главные причины эффективной работы зарубежных предприятий. Справедливости ради, отметим, что и у нас появляются предприятия, которые можно с полным основанием считать достигшими мирового уровня. В качестве примеров можно привести два крупных проекта, в разработке и реализации которых приняли непосредственное участие специалисты "Global Edge". 

Одним из наиболее удачных проектов является предприятие ООО «Сибирские терема». Оно создано на базе Восточно-Сибирского завода ЖБК в 2004 году. Производственные мощности цеха позволяют выпускать клееные деревянные конструкции объемом до 1 000 м3  и дома из клееного бруса жилой площадью от 1500 до 2000 м2 .Учитывая постоянно растущий спрос на продукцию, на достигнутом уровне «Сибирские терема» останавливаться не собираются. Основной задачей является расширение производства, увеличение объемов выпускаемой продукции с учетом сохранения безупречного качества. Качество продукции ООО «Сибирские Терема» подтверждено сертификатом Госстроя РФ и получило высокую оценку заказчиков. География продаж продукции: Москва, Туапсе, Пермь, Саратов, Иркутск, Прибайкалье, Владивосток, Кыргызстан и целый ряд других регионов России и стран СНГ. На предприятии освоен выпуск высококачественных погонажных изделий, деревянных лестниц и дверных блоков, которые пользуются устойчивым спросом. ОАО «Сокольский ДОК» является заводом №1 в России по производству клееного бруса и балки, как по объемам, так и по качеству (проектная мощность завода- 105 тыс. куб. м клееных конструкций в год) . Все операции на заводе осуществляются на уровне мировых стандартов . В частности, система сортировки пиломатериалов по прочностным характеристикам и автоматическая система оптимизации поперечного раскроя фирмы System ТМ обеспечивают практически полное использование исходных материалов. Организация производства вместе с высоким технологическим уровнем комбината позволили достичь высокой конкурентоспособности изделий из клееной древесины на мировом рынке, как по качеству, так и по стоимости. Эти предприятия задают вектор развития промышленности строительных материалов для малоэтажного деревянного домостроения. В заключение отметим, что мы коснулись лишь некоторых проблем, связанных с малоэтажным строительством в России. На наш взгляд, достичь действительно значимых результатов можно только в результате организации по-настоящему промышленной основы для этого вида строительства, начиная от создания всеобъемлющей нормативной базы для проектирования и строительства домов, организации производства строительных материалов и комплектующих изделий, до производства готовых комплектов для сборки на строительной площадке.